近日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》，提出四方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。同日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》，从六方面进一步提升REITs项目申报推荐质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。据证监会有关负责人介绍，截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。

此次两个《通知》最大的亮点在于，明确将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时要求，项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

“公募REITs试点范围拓展至消费基础设施领域，将对扩大内需、提振消费起到积极作用。”中信证券首席经济学家明明表示，线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻，将相关消费类基础设施纳入试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间进而增加居民消费。对于REITs市场而言，新类型REITs的发行上市能够推动市场持续扩容增类，丰富投资者可投标的，推动REITs发展行稳致远。

在项目收益率方面，此次分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

业内认为，项目收益率的微调有助于推动更多资产满足申报条件，能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。“产权类REITs的净现金流分派率原则上不低于3.8%，较历史要求降低了0.2个百分点，却仍高于当前上市的产权类REITs市值对应当年度预期现金分派率水平，增加了可能准入市场的优质产权类资产数量。”中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪分析，同时，监管部门改以基金存续期IRR为原则要求经营权类项目，适当考虑了经营性类项目期末残值低的现实。

为落实中央“房住不炒”要求，此次充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。“各地保障性租赁住房的总体规模偏小，将保障性租赁住房的最低首发评估净值要求下调到8亿元，有助于更多保障性租赁住房项目登陆市场。”明明表示。

值得一提的是，此次还切实提高了项目申报推荐效率。国家发展改革委优化项目推荐流程，明确将在5个工作日内做出受理或不予受理反馈，在项目正式受理3个月内完成项目推荐。证监会进一步完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。明明表示，对REITs发行的全生命周期做出相应指导和要求，有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持，进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。

“在各方共同努力下，初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。”证监会有关负责人表示，下一步，证监会将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

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