房地产行业正面临重大政策调整日前，央行，银监会联合发布《关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》，明确指出首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点

从实际情况来看，预计只有新购房者才能享受到这个利率另有分析人士指出，目前楼市调控的宽松政策越来越多，将充分刺激房地产交易的活跃度

第一套最低4.4%

根据《通知》要求，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

北京商报今日记者了解到，自2019年8月起，个人住房商业贷款利率锚定5年期以上LPR利率，并规定商业银行根据当地房地产市场情况和银行策略，在此利率基础上上浮并加分，最终确定个人真实房贷利率，以维护区域房地产市场稳定。

按照原政策要求，国内首套住房商业贷款利率下限不低于相应期限LPR，第二套商业贷款利率下限为LPR+60个基点贷款利率上限由银行自主决定，下限由监管机构决定央行于每月20日公布当月LPR

新规生效后，符合条件的个人住房贷款利率下限将在每月5年期LPR报价的基础上下调20个基点央行4月20日披露的5年期LPR价格为4.60%以此为参考，个人住房贷款利率最低可达4.4%按照贷款金额50万，期限30年，等额本息还款计算，利率下调20个基点后，月均还款减少60元左右，未来30年利息支出减少2万元左右

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，央行此举充分体现了当前房贷继续发力，扭转近期房地产交易颓废局面的决心利率下调后，商业银行放贷空间更大，有利于引导地方政府和银行机构进一步调整放贷政策，鼓励房企积极销售，充分激发房地产交易的活跃度

中原地产首席分析师张大伟也指出，目前，楼市调控的宽松政策越来越多此次政策调整的个人住房贷款利率下限由最低的4.6%下调至4.4%，对房地产市场确实是重要的利好消息但后续细节仍需等待各地落地细则落实

因为城市的政策。

事实上，正如张大伟所说，由于房贷利率的市场化定价机制，不同城市的商业银行贷款利率是不一样的。

央行的通知中提到，在全国统一贷款利率下限的基础上，央行和银监会各派出机构按照因城施策的原则，引导省级市场利率定价自律机制， 并根据辖内城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖内城市首套房和二套房商业性个人住房贷款利率上下限。

目前以北京为例，北京首套个人住房商业贷款利率在5年期LPR牌价基础上上浮55个基点，即下限为5.15%如果下调20个基点，下限为4.95%，二套房贷在4.6%的基础上上涨105个基点至5.65%

此前，央行金融市场司司长邹兰在4月14日举行的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上表示，我国房地产市场采取全国，各城市，各银行定价机制，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则实践中，大部分城市直接采用了全国下限，没有任何附加要求

另一方面，需要注意的是，此次房贷利率下限并不是LPR利率的直接下调能享受这一利率优惠的用户，需要满足首套房，普通住宅等多项细化要求

还是需要更多的福利。

多位分析人士指出，这也意味着《通知》主要针对新增商业性个人住房贷款，新增用户在本市政策与国家政策同步下调后，可以享受到更低利率的贷款但公告发布前产生的存量商业性个人住房贷款利率仍需按原合同执行

央行5月13日公布的金融统计数据显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元，经营性贷款减少521亿元，同比少增1569亿元

3月以来，全国多个城市稳定楼市的政策陆续发布张大伟认为，目前的房地产市场仍然需要更大的利益，银行应尽快盈利，以帮助房地产市场复苏

严跃进表示，这种下调主要强调首套房，实际上是希望进一步降低购房成本结合近期各地政策放松，包括降低首付，降低房贷利率，二手房限售松绑，限购松绑等，将为5月中下旬及后续市场交易的活跃创造更好的条件对于一些市场成交疲软的城市，可以在差异化信贷政策工具的基础上，积极进行更为宽松的房贷政策

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